שאלו עו"ד על תמ"א 38(265)

ארנון שלום,

ככל שמדובר בפרוייקט של חיזוק ועיבוי אכן ניתן להתקדם גם ללא חתימתך.
ככל שמדובר בפרוייקט של הריסה ובניה, אומנם ניתן לקבל היתר הבניה גם ללא אישורך אך ברמה הפרטית לא ניתן לפנות אותך בכוח.

מציע לפנות לעורך דין בהקדם לבחינת הזכויות העומדות לך יתכן ותוכל להתנגד לקיום ההסכם מסיבות אחרות ובכך למנוע את הקמת הפרוייקט.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444

ציפורה שלום,

אינני רואה קשר בין שני המוסדות, ככל שקיימת בעיה קניינית היא נדרשת פניה למוסדות הרלוונטים ללא קשר לתוצאות ההליך התכנוני.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444

על פי הפרקטיקה הנהוגה כיום המפקחת על הבתים המשותפים אינה דנה בעניינים הקשורים בדיירים סרבנים (בפרוייקט תמ"א 38) וזאת עד לקבלת החלטת ועדה במסגרת הבקשה לקבלת היתר בניה.

כולי תקווה שהפרוייקט שלכם מלווה על ידי עורך דין מטעם הדיירים גם כן אחרת מציע לך לפנות לעורך דין אשר ידאג לאינטרסים של הדיירים ויוכל גם להשיב לכל שאלותייך בזמן אמת ולגופו של ענין.

בהצלחה,
אמיא שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444

יוסף שלום,

באופן עקרוני אין שום בעיה והכל עניין של מו"מ בין הצדדים.
יתרה מכך, נהוג בד"כ לעלות לפחות קומה אחת במסגרת הפרוייקט.
אין כל קשר האם הזכויות שיקבל הדייר הינם במסגרת תוספת תמ"א 38 או תב"ע, ובלבד שלא הוסיף מעל 25 מ"ר (גם כאן אין בעיה אלא שהיזם יצטרך לשאת במס שבח בהפרש).

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38 ודיני מקרקעין
03-6329444

אורי שבוע טוב,

במסגרת בקשת דחייה של הפרקליטות במתן תשובתה לעתירה שהגישה האגודה לצדק חלוקתי כנגד הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל נעצר בשלב זה רכישת הקרקע מהמנהל בהתאם להחלטת 1370.

שבוע מבורך,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

שלום רב,

אם הרעש בלתי נסבל וקורא במועדים המנוגדים לחוק,
יתכן ותוכל לתבוע הפסקתו / הפחתתו, לגבי שאלת הפיצוי אני חושב שהתשובה אינה חד משמעית וצריכה גם היא להבחן לגופו של עניין.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
03-6329444

רחל שלום רב,

עליך לשים לב לעובדה שמלא המיסים בגין העסקה כאמור תחול על היזם ובגין כך ינתנו ערבויות בנקאיות מלאות.
יתרה מכך, ככל שתמכרי את דירתך לפני גמר הבניה ותעבירי את התמורה לידי היזם עליך לדאוג לקבל ערבות מלאה בשווי הדירה החדשה.
הנושא אותו את מתארת מעט מורכב לצורך הדיון בפורום זה ולכן ככל שתחפצי אשמח אם תפני אלי על מנת שאוכל להנחות אותך נאמנה.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
03-6329444

ציפורה שלום,

אני מניח שאת מדברת על ועדת מקומית לתכנון ובניה.
ואם אני מבין נכון שאלתך, ועדה זו דנה בעניניים תכנונים בלבד (ולא קניינים)
ככל שמדובר בפגיעה בזכויות קניניות הפניה צריכה להיות לבית המשפט המוסמך (לעיתים גם למפקח על הבתים המשותפים).

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
03-6329444

מירי שלום,

1. שוחד והונאה אינן תביעות אזרחיות אלא פליליות ומוגשות על ידי במדינה בכפוף לקבלת הסכמת הפרקליטות.
2. מקום שבוא דייר קיבל יותר מדייר אחר במסגרת פרוייקט תמ"א 38, הדבר מצדיק את סירובו והופך אותו לסירוב סביר.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

שי שלום,

אם אני מבין נכון את שאלתך, אתה למעשה שואל האם מתן תמורה לא שוויונית בין הדיירים הינה סיבה סבירה לסירוב לחתום על פרוייקט תמ"א 38, ככל שזו שאלתך התשובה חיובית, כמובן שיש לבחון תנאים נוספים.

הנני מציע כי בטרם תבצעו פעולה כלשהי תתייעצו באופן פרטני.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
03-6329444

עליזה שלום,

נושא ערבות השכירות במסגרת הליך פינוי בינוי אינו מצויי בחוק (להבדיל מערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה).
אולם במסגרת החוזית עורך הדין המייצג את הדיירים אמור לקבל מהיזם ערבות שכירות לתקופת הבניה (בד"כ ערבות המתחדשת כל 12 חודשים, וניתנת ל 12 חודשים מראש).

ערבות השכירות אינה קשורה לבניה / הפסקתה והיא ניתנת במנותק.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

עליזה,

במסגרת הסכם לפינוי בינוי קיימות מספר ערבויות.
בין יתר הערבויות קיימת ערבות חוק מכר לפי שווי הדירה החדש, קרי במקרים מסויימים (אשר יקבעו במסגרת תנאי הערבות) תהי זכאית לממש את הערבות הבנקאית אשר תהא בשווי הדירה החדשה שהיית אמורה לקבל מסגרת הפרוייקט.

ללא קשר קיימת גם ערבות שכירות שניתנת בד"כ לתקופה של 12 חודשים, ללא קשר מתחייב היזם לשלם (בד"כ) אחת לרבעון את דמי השכירות.

באמצעות שתי ערבויות אלו (שהן אינן היחידות) את מוגנת, לא תזרקי לרחוב כי יש לך ערבות בשווי הדירה החדשה + 12 חודשים (בערך לשלם שכ"ד במקום בו את שוכרת).

ככל שהערבויות שניתנות לך במסגרת העסקה אינן מספקות (אשמח לבחון הנושא באופן פרטני) סירובך לא ייחשב כבלתי סביר.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין